上海青浦區(qū)萬科天空之城（天空萬科中心）出售評估報告：企業(yè)選址與招租分析
上海青浦區(qū)萬科天空之城（天空萬科中心）項目綜合評估報告
一、上海萬科天空之城核心區(qū)位價值：長三角 TOD 樞紐的科創(chuàng)引擎
1. 戰(zhàn)略定位與區(qū)域發(fā)展
- 世界級 TOD 綜合體標桿：項目位于青浦徐涇鎮(zhèn)崧澤大道 66 號，總建筑面積80 萬㎡，是上海最大地鐵上蓋開發(fā)項目（TOD 模式），集成10 萬㎡甲級寫字樓、10 萬㎡購物中心（虹橋萬科廣場）、高端住宅及生態(tài)公園，形成 “工作 - 生活 - 商業(yè) - 休閑” 閉環(huán)。
- 雙區(qū)政策疊加優(yōu)勢：地處 “虹橋國際開放樞紐” 與 “長三角生態(tài)綠色一體化示范區(qū)” 交匯點，承接大虹橋商務(wù)區(qū)外溢資源，定位為數(shù)字經(jīng)濟與跨境貿(mào)易產(chǎn)業(yè)高地，享受青浦區(qū)專項產(chǎn)業(yè)扶持政策。
2. 立體交通網(wǎng)絡(luò)
交通類型 | 覆蓋范圍 | 通達時間 |
軌交系統(tǒng) | 17 號線徐盈路站無縫銜接（步行 160 米） | 2 站直達國家會展中心，3 站至虹橋樞紐 |
高速路網(wǎng) | 崧澤高架 / 沈海高速 / 滬渝高速環(huán)繞 | 15 分鐘至虹橋機場，40 分鐘至浦東機場 |
長三角鏈接 | 虹橋高鐵站（駕車 15 分鐘） | 1 小時覆蓋杭州 / 蘇州 / 南京 |
二、上海萬科天空之城項目參數(shù)與硬件配置
1. 核心建筑指標
參數(shù)類別 | 指標詳情 | 附加價值 |
產(chǎn)品類型 | 甲級寫字樓（約 10 萬㎡） | LEED 金級認證綠色建筑 |
標準層面積 | 2,000-2,500㎡（無柱設(shè)計） | 得房率 80% |
層高與凈高 | 標準層高 4.5 米，吊頂凈高 3.0 米 | 空間通透感強 |
空調(diào)系統(tǒng) | 中央空調(diào)（工作日 9:00-18:00） | 加時費 300 元 / 小時 |
電梯配置 | 每棟 4 部客梯 + 2 部貨梯（高峰等待≤35 秒） | 三菱品牌 |
車位資源 | 2,759 個（月租 800 元 / 個） | 配智能尋車系統(tǒng) |
2. 智慧化與生態(tài)設(shè)計
- 低碳技術(shù)：幕墻節(jié)能 20%，VAV 空調(diào)集成 PM2.5 過濾系統(tǒng)；屋頂設(shè)運動公園（籃球場、板式網(wǎng)球）。
- 動線優(yōu)化：“水、綠、光” 三軸步行系統(tǒng)串聯(lián)辦公、商業(yè)與公園，實現(xiàn) 15 分鐘低碳生活圈。
三、上海萬科天空之城租賃與出售方案（500㎡專項）
1. 租賃成本優(yōu)化方案
- 市場基準價：4.0-5.0 元 /㎡/ 天（甲級標準層）；
- 談判后優(yōu)惠價：3.0 元 /㎡/ 天（降幅 1.0 元），年節(jié)省 18.25 萬元；
2. 產(chǎn)權(quán)出售方案
成本優(yōu)勢：
- 租賃：疊加青浦區(qū) “長三角一體化專項補貼”（首年租金 30%，最高 200 萬元），首年實付可降至736,000 元；
- 購置：單價低于周邊住宅（8.2 萬 /㎡），長期資產(chǎn)增值潛力顯著。
四、上海萬科天空之城產(chǎn)業(yè)生態(tài)與政策賦能
1. 產(chǎn)業(yè)集群定位
- 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：
- 數(shù)字經(jīng)濟（40%）：聚焦人工智能、大數(shù)據(jù)企業(yè)；
- 跨境貿(mào)易（30%）：依托虹橋樞紐進出口服務(wù)商；
- 文化創(chuàng)意（30%）：引入蔚來汽車 NIO House、華為智能生活館等首店，首店率達 75%。
- 頭部企業(yè)生態(tài)：英特爾、寧德時代關(guān)聯(lián)企業(yè)入駐，形成技術(shù)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)。
2. 區(qū)域政策紅利（2025-2027）
- 專項補貼：
- 長三角一體化專項：首年租金 30% 補貼（最高 200 萬元）；
- 首店經(jīng)濟獎勵：最高 100 萬元。
- 人才激勵：博士安居補貼 7,000 元 / 月（“海納十二條”）。
五、上海萬科天空之城商業(yè)與人才配套
1. 一站式商業(yè)服務(wù)
- 虹橋萬科廣場：10 萬㎡購物中心，引入 CGV 影城、盒馬鮮生等區(qū)域首店，覆蓋全業(yè)態(tài)。
- 會議設(shè)施：500 人宴會廳、共享路演空間，支持國際級商務(wù)活動。
2. 人才生活保障
- 居住：金地草莓社區(qū)（2,500 套公寓）步行 5 分鐘可達；
- 教育醫(yī)療：
- 7 所學(xué)校（含 12 年制國際學(xué)校）；
- 德達醫(yī)院（高端私立）、華山醫(yī)院西院（三甲）。
六、上海萬科天空之城綜合優(yōu)勢分析與決策建議
1. 核心價值矩陣
維度 | 競爭優(yōu)勢 | 數(shù)據(jù)支撐 |
區(qū)位戰(zhàn)略 | TOD 樞紐 + 3 站直達虹橋核心區(qū)，政策傾斜顯著 | 1 小時覆蓋長三角城市群 |
成本控制 | 租賃成本低于市場 25%+ 購置單價 3 萬 /㎡（周邊住宅 8.2 萬 /㎡） | 資產(chǎn)年增值率 8% |
產(chǎn)業(yè)生態(tài) | 首店經(jīng)濟集群 + 頭部企業(yè)集聚，技術(shù)訂單轉(zhuǎn)化效率提升 30% | 2024 年產(chǎn)業(yè)鏈合作超億元 |
人才粘性 | 國際學(xué)校 + 高端醫(yī)療 + 商業(yè) Mall，員工滿意度提升 40% | 配套調(diào)研滿意度 92% |
2.企業(yè)決策建議
- 空間優(yōu)選策略：
- 租賃：鎖定寫字樓中層整層（500㎡），要求空調(diào)加時費包干價（200 元 / 小時），年成本降至85 萬元；
- 購置：優(yōu)先選擇500㎡分割單元（總價 1,500 萬元），享青浦區(qū)購置補貼 10%（最高 300 萬元）。
- 政策落地路徑：
- 簽約同步啟動 “青浦區(qū)高新技術(shù)企業(yè)” 認定，疊加 長三角補貼 + 稅收返還（首年綜合補貼≈150 萬元）；
- 對接萬科產(chǎn)業(yè)基金，申請研發(fā)貸貼息（利率下浮 15%）。
- 生態(tài)融入計劃：
- 加入 “天空產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”，接入年度訂單池超 5 億元；
- 聯(lián)合蔚來汽車共建技術(shù)實驗室，申報上海市產(chǎn)學(xué)研基金（最高 500 萬元）。
結(jié)論：萬科天空之城以TOD 樞紐價值、產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán)、成本極致優(yōu)化、人才儲備優(yōu)勢，成為企業(yè)布局長三角的戰(zhàn)略支點。
- 租賃方案：年綜合成本 93.6 萬元，政策疊加后首年實付可降至73.6 萬元，3 年回報率超 180%；
- 購置方案：500㎡單元總價 1,500 萬元，疊加購置補貼后實際支出1,200 萬元，長期資產(chǎn)增值潛力顯著（周邊房價年漲幅 8%）。
上海青浦區(qū)萬科天空之城（天空萬科中心）出售出租招商電話：021-64398555
